매물 유형: 아파트
분석 번호: 4416
종합 리스크 점수: 53점
울산 남구 달동 삼성1 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 낮을 수 있습니다. 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 우세합니다. 인근에 2만 3천여 세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 5,300만 원에서 2억 8,854만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 가격대에 속하며, 시장의 기대치가 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(59.88㎡) 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례의 유사도 점수는 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 2026년 2월 거래의 경우 1.020이 적용되어 시세 상승분이 반영되었습니다. 사례별 대입 총액은 최저 2억 5,300만 원에서 최고 2억 8,854만 원 사이로 분포합니다. 특히, 2026년 5월 거래된 4층 매물(2억 6,900만 원)과 5층 매물(2억 5,300만 원)은 대상 매물과 시점이 가장 유사합니다. 2026년 2월 거래된 10층 매물(2억 8,803만 원)과 13층 매물(2억 8,854만 원)은 시점 보정 후 가장 높은 대입가치를 보였습니다.
달동삼성1 아파트는 동백초등학교가 인접해 학군 경쟁력이 양호하며, 동백공원 등 녹지 공간이 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 준공 29년차로 건물 노후화가 진행 중이며, 주차 여건이 불리할 수 있습니다. 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 수요가 견조하여 임대 수익 측면에서는 안정적일 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도달이 임박했습니다. 그러나 현재 용적률이 358.32%로 법정 상한인 300%를 19.4%p 초과하고 있어 재건축 사업성이 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 리모델링 또한 세대수 증가형 리모델링보다는 단순 수직/수평 증축 리모델링이 현실적일 수 있으며, 이 경우에도 수익성 확보가 어려울 수 있습니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 투자 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승세이나 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세가격지수와 월세가격지수는 상승세이며 전세수급동향과 월세수급동향 모두 수요 우세로 나타나 임대차 시장은 비교적 안정적입니다. 그러나 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 매매가 상승을 제한하고 전세가율에도 영향을 미칠 수 있습니다. 미분양 주택 또한 증가 추세로, 단기적인 가격 상승보다는 보합 또는 약세가 예상됩니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에도 불구하고 낮은 사업성으로 인해 개발 호재를 기대하기 어려워 보입니다.
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