매물 유형: 아파트
분석 번호: 4417
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 울산 남구 달동에 위치한 28년차 아파트로, 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 1억 5,905만 원 대비 약 595만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 가격과 비교했을 때 유사하거나 약간 높은 수준으로, 시장 상황과 건물 연식을 고려할 때 적정 수준이거나 소폭 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(달동우방맨션), 동일 용도지역(제3종일반주거지역), 0m 거리의 2026년 2월 거래(18층, 43.26㎡, 1억 5,600만 원)입니다. 시점 보정 계수 1.020이 적용되어 보정 후 평당가는 1,215만 원/평이며, 대상 면적 대입 시 환산 총액은 1억 5,905만 원입니다. 동일 단지 내 고층 거래이므로 유사도가 매우 높습니다.
대상 매물은 울산 남구 달동에 위치하며, 준공 28년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 느티공원, CU 달동굿모닝점, 모소나무종합병원, 아이짱어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 그러나 세대당 주차대수가 0.77대로 부족하고, 소규모 단지라는 점은 투자 가치에 일부 제약이 될 수 있습니다. 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
달동우방맨션은 1998년에 준공되어 현재 28년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 2년이 남아 있어 향후 재건축 또는 리모델링 논의가 활발해질 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력이 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 소규모 단지라는 점은 재건축 추진 시 사업성 확보에 불리하게 작용할 수 있으며, 인근의 대규모 신규 공급 물량은 재건축 사업 추진에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
울산 남구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 아파트 거래량도 감소 추세입니다. 이는 시장의 활력이 둔화되고 있음을 시사합니다. 특히, 울산 남구 및 인근 지역에 '힐스테이트 더샵 상생공원', '대연 디아이엘', '해링턴 마레', '푸르지오 어반피스' 등 총 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 있으나, 현재 시장의 수급 상황과 대규모 공급 예정 물량을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류