매물 유형: 아파트
분석 번호: 4420
종합 리스크 점수: 65점
울산 남구 달동 달동주공2단지 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시된 매매가 1억 6,200만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 3,999만 원 ~ 최고 1억 5,294만 원)의 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지, 동일 평형의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 달동주공2단지 내 동일 면적(38.64㎡)의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 3,999만 원에서 1억 5,294만 원 사이로 나타났습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 11층 매물(1억 4,000만 원)은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수로 가장 직접적인 비교 기준이 됩니다.
달동주공2단지는 2099세대의 대규모 단지로, 준공 33년차를 맞아 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 이는 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적인 요소입니다. 인근에 희망공원(64m), 세븐일레븐(194m), 모소나무종합병원(485m), 샛별어린이집(119m) 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.23대로 매우 낮아 주차 불편이 예상되며, 이는 단지의 경쟁력을 저해하는 요인이 될 수 있습니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다.
대상 아파트는 1993년에 준공되어 현재 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 2099세대의 대규모 단지라는 점은 재건축 사업 추진 시 사업성에 유리하게 작용할 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 300% 대비 여유가 있다면 재건축을 통한 사업성 확보 가능성이 높습니다. 인근 지역의 정비사업 관련 뉴스들이 활발하게 보도되고 있어 재건축에 대한 기대감이 형성될 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 조합 설립, 사업성 분석, 인허가 등 복잡한 절차와 변수가 많으므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 전세 및 월세 시장은 수요 우세로 견조한 모습을 보이고 있습니다. 특히, 인근 지역에 23,417세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 달동주공2단지의 재건축 가능성은 미래 가치를 높이는 주요 요인이지만, 실제 재건축 진행 여부와 속도에 따라 가치 변동이 클 수 있습니다. 공시지가가 최근 하락세를 보인 점도 고려해야 합니다. 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 재건축 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.
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