매물 유형: 아파트
분석 번호: 4425
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 울산 남구 삼산동에 위치한 세양청구마을 아파트로, 준공 29년차로 재건축 연한 도래를 앞두고 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 최근 울산 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 2만 3천여 세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성을 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,144만 원에서 3억 2,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 2억 7,262만 원보다 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 특히 동일 단지 내 최근 거래 중 하위권에 속하는 가격대로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 세양청구마을의 59.98㎡(전용) 거래이며, 최근 0~2개월 이내의 거래들로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.002로 미미한 변동을 보였으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일한 조건을 반영했습니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월의 18층 매매 사례는 3억 2,000만 원(평당 1,764만 원)으로 최고가에 해당하며, 2026년 5월 5층 매매 사례는 2억 4,999만 원(평당 1,378만 원)으로 최저가 수준입니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 가격 적정성을 판단하는 데 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 울산 남구 삼산동에 위치한 1562세대의 대단지로, 태화강역(동해선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 삼산초등학교가 133m 거리에 있어 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 최근 울산 남구의 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 있습니다. 특히 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 하단부에 위치하여 가격적인 메리트가 있어 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 재건축 가능성이 매우 높은 시점에 도달했으나, 현재 용적률이 340.72%로 법정 상한인 300%를 초과하고 있어 재건축 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 리모델링 또는 소규모 재건축 등 다양한 개발 방안을 검토할 필요가 있습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 가치 변동성이 클 것으로 예상됩니다.
울산 남구 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 상승, 전세수급동향 수요 우세 등 긍정적인 지표를 보이고 있습니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도래와 함께 대단지라는 강점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 개발 기대감이 높습니다. 그러나 인근에 2만 3천여 세대의 대규모 신규 공급 예정 물량(힐스테이트 더샵 상생공원, 대연 디아이엘, 해링턴 마레, 푸르지오 어반피스, 번영로 하늘채 라크뷰 등)이 존재하여 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링 추진 상황을 주시하며 접근하는 것이 현명해 보입니다.
매수