매물 유형: 아파트
분석 번호: 4426
종합 리스크 점수: 62점
울산 남구 아데라움 아파트는 준공 21년차 단지로, 현재 매매 시장은 전반적인 상승세를 보이고 있으나 매매수급동향은 하락세입니다. 인근 지역에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성 확대 가능성이 존재합니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 층간 프리미엄을 고려할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,996만 원에서 6억 4,276만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 5억 8,021만 원보다는 다소 높은 수준입니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 내 거래가격을 고려할 때 적정 범위 내에 있으나, 스펙트럼의 상위권에 속하는 가격으로 판단됩니다. 매매수급동향이 하락세임을 감안할 때, 가격 협상의 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트입니다. #1 사례는 2026년 3월 6층 거래로, 시점 보정 후 6억 4,276만 원으로 환산되어 유사도 100점입니다. #2 사례는 2026년 2월 7층 거래로, 시점 보정 후 5억 6,482만 원으로 환산되어 유사도 100점입니다. #3 사례는 2026년 2월 12층 거래로, 시점 보정 후 6억 458만 원으로 환산되어 유사도 100점입니다. #4 사례는 2026년 2월 18층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 5억 1,996만 원으로 환산되었으며 유사도 90점입니다. #5 사례는 2026년 1월 19층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 시점 보정 후 5억 8,021만 원으로 환산되었으며 유사도 90점입니다. 대상 매물의 6층은 중층에 해당하며, 고층 사례들과 비교 시 층에 따른 가격 차이가 반영될 수 있습니다.
아데라움 아파트는 994세대의 대단지로 기본적인 주거 편의성과 관리 효율성이 높습니다. 울산 남구는 신정동, 야음동 등 거래 활성도 상위 지역에 속하며, 인구 및 세대수도 안정적인 추이를 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 전세가율이 72.6%로 비교적 높아 갭투자 매력은 있으나, 향후 전세 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있어 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 추진 가능성이 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다. 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석이 불가하여 재건축/리모델링 사업성을 판단하기 어렵습니다.
울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급은 향후 시장에 상당한 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. '울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경', '신정동 주상복합 신축공사 관련 도로 확폭', '선암공원 조성계획 변경' 등 다양한 개발 호재가 있으나, 이러한 호재들이 대상 매물에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 내 공급 물량 소화 및 거시경제 환경 변화에 따라 가격 변동성이 커질 수 있으므로 신중한 시장 관찰이 필요합니다.
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