매물 유형: 아파트
분석 번호: 4428
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 울산 남구 삼산동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편이며, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 향후 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,171만 원에서 3억 9,254만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래가보다 약 2,746만 원에서 4,829만 원 가량 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 매수 시 충분한 가격 협상이 필요할 수 있습니다.
#1 사례는 삼산동 평창2차현대 10층, 전용 84.93㎡로 2026년 6월 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 3억 8,000만 원입니다. #2 사례는 삼산동 평창2차현대 10층, 전용 84.93㎡로 2026년 4월 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 100점입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 3억 8,228만 원입니다. #3 사례는 삼산동 평창2차현대 12층, 전용 84.93㎡로 2026년 2월 3억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 100점입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 3억 9,254만 원입니다. #4 사례는 삼산동 평창2차현대 3층, 전용 84.93㎡로 2026년 4월 3억 6,950만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 3억 7,171만 원입니다.
대상 아파트는 울산 남구 삼산동에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했다는 점은 장기적인 투자 가치 측면에서 긍정적인 요인입니다. 다만, 현재 제시가는 비교사례 대비 다소 높아 가격적 메리트가 제한적일 수 있으며, 인근 대규모 공급 예정 물량은 중장기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있습니다. 주차 대수가 세대당 4.11대로 매우 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
평창2차현대 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률은 255.68%로 법정 상한 300% 대비 44.32%p의 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 구체적인 재건축 추진 소식은 없으나, 향후 사업 진행 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되며 여러 변수가 많으므로 신중한 접근이 필요합니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 단기적인 시장 활력은 둔화될 수 있습니다. 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승하고 전세가율도 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 삼산동 지역의 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로 개설 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 인근 2만 3천여 세대의 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승을 제한할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 향후 시장 상황과 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링하며 투자 시점을 결정하는 것이 중요합니다.
보류