매물 유형: 주택
분석 번호: 443
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 양호한 건물 상태, 임대 수익성을 갖추고 있으나, 제시 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼 상단에 위치합니다.
제시 매매가 8억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 1,496만 원에서 6억 4,139만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 인근 단독다가구 실거래가 대비 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대화동에 위치하며, 최근 1~3개월 내 거래된 단독다가구 주택입니다. #1 사례는 1개월 전 9억 4,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 4,139만 원입니다. #2, #3 사례는 2개월 전 7억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 각각 5억 1,496만 원, 5억 2,283만 원입니다. #4 사례는 3개월 전 10억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 153만 원입니다. 모든 사례는 대상지와 거리 0m로 인접하며, 시점 및 건물연식, 공시지가비율 등이 보정되었습니다.
대상지의 추정 시장 토지가치는 3억 2,777만 원에서 4억 9,165만 원 사이이며, 건물 잔존가치율은 50%로 양호합니다. 제시 매매가 8억 원은 토지 가치와 건물 잔존가치를 합산한 추정 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다.
건물 나이 25년으로 재건축 연한까지 5년이 남았으며, 용적률 갭이 38.7%p로 재건축 경제성은 낮습니다. 리모델링을 고려할 경우, ㎡당 80만~150만 원의 비용이 추정됩니다. 현재 상태에서 리모델링을 통해 임대 수익을 극대화하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.
지하 1층부터 지상 3층까지 다가구주택으로 구성되어 있으며, 현재 월 보증금 1억 1,000만 원, 월 임대료 200만 원, 월 관리비 27만 원으로 연간 임대수입은 약 2,400만 원입니다. 제시 매매가 8억 원 대비 수익률은 3.57%로, 월세가격지수 상승 추세를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 층별 임대 현황 및 공실률 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구 연립/다세대 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 월세가격지수는 상승 추세입니다. 인구는 정체 상태이나, 일산1-2 재개발 사업을 통해 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 있습니다. 일산역(서해선) 역세권 입지와 용도지역 변경 호재는 긍정적 요인이지만, 제시 매매가가 보정된 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 단기적인 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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