매물 유형: 아파트
분석 번호: 4434
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 울산 남구의 대규모 단지로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 강한 상승세를 보여 임대 수요가 견고함을 알 수 있습니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 향후 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 2,900만 원에서 6억 4,585만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 5억 6,385만 원과 비교했을 때 하단에 가까운 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래이며, 전용면적 84.96㎡로 대상 매물과 동일합니다. 유사도 점수가 100점인 사례들은 시점 보정만 적용되었고, 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(2026년 5월, 8층)는 5억 2,900만 원, #2 사례(2026년 5월, 7층)는 6억 원, #3 사례(2026년 5월, 12층)는 6억 1,299만 원에 거래되었습니다. 제시된 5억 5,000만 원은 이 스펙트럼 내에 위치하며, 유사도 90점인 #5 사례(2026년 6월, 18층)의 5억 5,500만 원과 유사한 수준입니다.
롯데캐슬골드1단지는 울산 남구의 대규모 아파트 단지로, 인구 유입 및 세대수 증가 추세가 유지되고 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승세이며, 전세수급동향이 강한 상승세를 보여 임대 수익률 측면에서도 긍정적입니다. 인근에 유화원 공원, CU 편의점, 신선캐슬어린이집 등 생활 편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.
대상 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 12년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 추진 여부는 단지 주민들의 합의와 경제성에 따라 달라질 수 있으나, 현재로서는 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
울산 남구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 임대 시장의 수요가 견고합니다. 이는 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 가격 상승을 기대할 수 있게 합니다. 그러나 힐스테이트 더샵 상생공원, 대연 디아이엘, 해링턴 마레 등 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경, 수소교통 복합기지 구축사업 등 지역 개발 호재가 주거 환경 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미쳐 가치 상승을 견인할 수 있습니다.
매수