매물 유형: 아파트
분석 번호: 4449
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 울산 남구 일동미라주 아파트로, 준공 22년차의 중소형 단지입니다. 최근 울산 남구 아파트 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근 지역에 2만 3천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 6,971만 원에서 3억 9,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 유사도 점수는 90점으로 매우 높습니다. 다만, 대상 매물이 3층인 반면 비교사례는 7층에서 14층으로 층수 차이로 인한 감점(각 -10점)이 반영되었습니다. 시점 보정 계수는 2026년 1월 거래 기준 최대 1.014가 적용되었습니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 3억 6,971만 원에서 3억 9,499만 원 사이로 산출되었습니다.
대상 매물은 울산 남구에 위치한 준공 22년차 아파트로, 단지 규모나 주차 여건은 양호한 편입니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준이나, 특출난 강점은 보이지 않습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
울산 남구 아파트 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 향후 급격한 시세 상승보다는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 있습니다. 전세 및 월세 시장은 비교적 견조하여 실수요 기반의 안정적인 임대수익은 기대할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 신규 공급 물량 소화 여부와 지역 경제 상황 변화에 따라 시세 변동성이 커질 수 있습니다.
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