매물 유형: 아파트
분석 번호: 4450
종합 리스크 점수: 46점
대상 아파트는 울산 남구 야음장생포동에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히, 선암공원 및 장생포공원 조성 계획, 수소교통 복합기지 구축사업 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 6,330만 원 ~ 최고 1억 8,910만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 인근 유사 조건의 실거래가 대비 높은 가격으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 대상지와 동일 단지, 동일 지역의 14층 81.945㎡ 매물로 2026년 3월 1억 6,800만 원에 거래되었습니다. 보정 후 대입 총액은 1억 7,005만 원입니다. #2 비교사례는 동일 지역의 태양한신 단지 11층 84.825㎡ 매물로 2026년 2월 1억 9,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,910만 원입니다. #3 비교사례는 동일 지역의 태양한신 단지 1층 84.825㎡ 매물로 2026년 3월 1억 6,700만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 6,330만 원입니다.
대상 아파트는 울산 남구에 위치하며, 인근에 도산초등학교 등 교육 시설과 동그라미공원 등 녹지 공간이 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 소단지라는 점과 준공연도 미상으로 인한 노후도 불확실성은 단지 경쟁력을 저해할 수 있습니다. 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 불리할 수 있습니다. 전반적으로 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.
준공연도 정보가 미상이므로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 확인할 수 없습니다. 재건축 가능성을 판단하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재 정보로는 재건축 가능성을 논하기 어렵습니다.
울산 남구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승 추세에 있으며, 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 선암공원, 장생포공원 조성 계획과 수소교통 복합기지 구축사업은 지역의 인프라 개선과 주거 환경 향상에 기여할 것입니다. 그러나 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 낳을 수 있으며, 이는 중장기적인 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상하며, 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있습니다.
보류