매물 유형: 아파트
분석 번호: 4451
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 울산 남구 수암한라에이스빌 아파트로, 준공 23년차의 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 매수자 우위 시장으로 전환될 가능성이 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,943만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성을 시사하며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 거리는 0m입니다. 2026년 1월에 거래된 사례로, 전용면적 기준 평당 1,992만 원(㎡당 603만 원)으로 평가되었습니다. 시점 보정 계수 1.027이 적용되어 5개월 전 거래 시점 이후의 가격 변동이 반영되었습니다.
대상 단지는 소규모 단지에 속하며, 주변에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 투자 가치 측면에서 경쟁 심화 리스크가 존재합니다. 학군 및 교통 접근성은 인근 시설 요약에 따르면 신선소공원(284m), CU 수암한라점(70m), 수암나우어린이집(79m) 등이 가까이 위치하여 생활 편의성은 양호하나, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 재건축 사업성 판단이 어렵습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 분석이 필요합니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 인근 23,417세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 상당한 공급 압력으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 다만, 울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 선암공원 조성계획 변경, 수소교통 복합기지 구축사업 등 지역 내 다양한 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 단기적으로는 공급 리스크와 매매수급동향 하락에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류