매물 유형: 아파트
분석 번호: 4452
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 울산 남구 야음동에 위치한 한라하이타운 아파트로, 준공 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 투자 가치가 높게 평가됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 주차대수가 세대당 0.54대로 부족한 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,388만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 실거래가치와 유사한 수준으로, 적정가 범위에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 야음동 한라하이타운 19층 83.91㎡ 매매 건으로, 2026년 2월 2억 4,900만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 100점이며, 시점 보정 계수 1.020을 적용하여 대상 매물의 가치를 2억 5,388만 원으로 환산하였습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 요인이 없었습니다.
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 투자처입니다. 인근에 초록빛 공원, CU 울산대현햇살점, 모소나무종합병원, 도산어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.54대로 부족한 점은 감점 요인입니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 가능성이 높아 개발이익 요인이 높다고 판단됩니다. 인근에 다양한 지구단위계획 및 인허가 현황이 있어 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 남구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 단기적인 시장 활성도는 다소 둔화될 수 있습니다. 하지만 재건축 연한 도달 및 인근 지역의 다양한 개발 호재(울산미포국가산업단지 도시관리계획 변경, 도로 개설, 공원 조성 등)는 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 특히 수소교통 복합기지 구축사업과 연계된 수소트램 운행사업은 지역의 교통 인프라 개선에 기여할 것입니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
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