매물 유형: 아파트
분석 번호: 4455
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 울산 남구 힐스테이트수암(1단지) 아파트로, 준공 7년차의 신축급 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향이 수요 우세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있으며, 인근 지역에 23,417세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 변동성 확대의 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 7억 9,800만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 7억 7,567만 원에서 8억 7,409만 원 사이의 가치 스펙트럼에서 중간 수준에 해당합니다. 특히 동일 단지 7층의 최근 실거래가 7억 7,500만 원과 비교할 때 약 2,300만 원 높은 수준입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(힐스테이트수암(1단지)) 내 유사 평형(84.7267㎡ ~ 84.8029㎡) 거래 건입니다. 유사도 100점 사례들은 층수 차이가 적거나 동일한 층 구간에 속하며, 거래 시점도 최근 0~5개월 이내로 매우 유사합니다. 특히 #1 사례(2026년 6월, 7층, 7억 7,500만 원)는 대상 매물과 동일한 층과 단지로 유사도가 가장 높습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점(7층 vs 21층, 4층, 18층)이 발생했으나, 전반적으로 대상 매물과 매우 높은 유사성을 보입니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수(1.000~1.008)가 적용되어 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다.
힐스테이트수암(1단지)는 준공 7년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 우수합니다. 인근에 신선소공원, GS25, 힐스테이트도담어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 울산 남구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 매력도 존재하나, 대규모 신규 공급 물량으로 인한 장기적인 가격 상승 제한 가능성을 고려해야 합니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 초기 단계로 검토될 가능성은 낮습니다.
울산 남구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승, 전월세 수급 우세 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량(23,417세대)은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 힐스테이트 더샵 상생공원, 대명자이 그랜드시티, 해링턴 마레 등 대단지 공급이 예정되어 있어, 이들 단지의 입주 시점에는 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상하며, 장기적인 관점에서 공급 물량 추이를 주시할 필요가 있습니다.
보류