울산광역시 동구 화잠로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 4465

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

대상 매물인 외국인사택 아파트는 울산 동구 내에서 매매가격지수 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락하고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 현장 확인을 통한 건물 상태 및 주변 환경 점검이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 울산 동구 지역은 최근 6개월간 매매가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세를 보이며 지역 내 다수의 신규 공급 예정 물량(총 17,186세대)이 존재하여 향후 공급 과잉 및 경쟁 심화에 따른 가격 하방 압력이 있을 수 있습니다. 토지거래허가구역 재지정 공고 등 투기 억제 정책도 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 외관 상태를 평가하기 어렵습니다. 19년 된 건물로, 준공 30년 이상 시 재건축 연한 도래를 고려할 수 있으나 현재는 재건축 가능성이 낮습니다. 현장 방문을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 전반적인 건물 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 44.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 19년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 1,112만 원 ~ 최고 2억 7,475만 원) 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지인 외국인사택 아파트의 거래 사례이며, 전용면적 84.92㎡ 기준으로 2026년 1월부터 4월까지 거래되었습니다. 이 사례들은 대상 매물과 면적 차이가 있으므로, 대상 매물 면적(122.8㎡)에 맞춰 보정된 환산 총액을 기준으로 비교해야 합니다. 보정 후 대입 총액은 최저 2억 1,112만 원부터 최고 2억 7,475만 원까지 분포합니다. 대상 매물의 제시가 2억 7,500만 원은 이 스펙트럼의 최고가에 근접한 수준입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 추가 보정은 없었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 울산 동구 내에서 매매가격지수 상승 추세에 있으나, 매매수급동향 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 투자 가치에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 인근에 화암고등학교 등 학교 시설이 가까이 있어 교육 환경은 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익은 기대하기 어렵습니다.

단기적으로는 울산 동구의 매매가격지수 상승세가 유지될 수 있으나, 중장기적으로는 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 물량(총 17,186세대)이 시장에 풀리면서 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 '청년 유홈(U home) 방어' 등 동구 내 예정된 공급도 있어 경쟁이 심화될 수 있습니다. 전세가율이 높은 점은 갭투자 시 리스크 요인이 될 수 있습니다. 전반적으로 보합 또는 약한 하락 가능성을 염두에 두고 접근해야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 내부 상태(벽지 곰팡이, 바닥, 천장 누수 흔적 등)를 현장 방문하여 꼼꼼히 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 미납 관리비 여부를 파악해야 합니다.
인근 소음원(도로, 상가 등) 및 층간 소음 발생 여부를 확인하여 주거 쾌적성을 점검해야 합니다.
매도인에게 매도 사유를 명확히 확인하고, 급매 여부 및 가격 조정 가능성을 타진해야 합니다.
향후 대규모 신규 공급 예정 단지들의 입주 시기와 대상 매물의 가격 변동 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류