매물 유형: 아파트
분석 번호: 4470
종합 리스크 점수: 47점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 인근 지역의 활발한 도시개발사업은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고, 제시된 매매가가 비교사례 대입 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 인구 감소 추세와 향후 대규모 공급 예정 물량도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,594만 원에서 1억 3,999만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 비교사례 대비 약 3,500만 원 이상 높은 수준으로, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 특히 매매수급동향이 하락세인 점을 감안하면 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상 매물과 동일 단지(벽산우진)의 59.98㎡ 면적 매매 사례로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 14층 거래로 1억 4,000만 원이었으며, 시점 보정 후 1억 3,999만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 7층 거래로 1억 3,700만 원이었으며, 시점 보정 계수 1.005를 적용하여 1억 3,767만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 3층 거래로 1억 3,900만 원이었으며, 시점 보정 계수 1.007을 적용하여 1억 3,997만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 8층 거래로 1억 3,500만 원이었으며, 시점 보정 계수 1.007을 적용하여 1억 3,594만 원으로 대입되었습니다. 이 사례들은 시점, 면적, 용도지역 보정이 모두 반영된 최종값입니다.
대상 아파트는 미포초등학교가 141m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 단지 자체의 경쟁력은 중규모 단지로 보통 수준이며, 준공 28년차로 노후화가 진행 중입니다. 인근 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 진행 중인 점은 긍정적인 투자 요인이 될 수 있으나, 대규모 신규 공급 예정 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차로, 재건축 연한(30년)까지 2년 남았습니다. 향후 재건축 추진 가능성이 있으나, 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하며, 현재까지 구체적인 재건축 진행 상황은 확인되지 않습니다. 재건축 추진 시 사업성 및 주민 동의율 확보가 중요하며, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.
울산 동구 아파트 시장은 매매가격지수가 소폭 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 매수심리가 위축되어 있습니다. 대규모 신규 공급 예정 물량과 지역 인구 감소 추세는 향후 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 장기적으로는 재건축 추진 여부와 인근 개발 사업의 진행 상황에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다. 현재 제시된 매매가가 비교사례 대비 고평가되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.
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