매물 유형: 아파트
분석 번호: 4477
종합 리스크 점수: 48점
울산 동구 삼전아이필101 아파트는 현재 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세를 보여 매수 심리가 위축될 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,545만 원에서 1억 9,982만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 지수 상승세가 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 또는 인접 지역의 유사 면적 아파트입니다. 유사도 점수는 70~80점으로 양호한 편입니다. 특히, #1 사례(전하동, 2026.5, 84.53㎡, 2억 1,000만 원)는 1개월 전 거래로 시점 유사성이 높으나, 면적 및 층구간 감점이 있습니다. #4 사례(전하동, 2026.6, 84.7641㎡, 2억 1,200만 원)는 가장 최근 거래된 동일 단지 매물로, 면적과 층구간에서 감점이 발생했습니다. 모든 비교사례는 대상 매물 대비 면적이 넓어 면적 보정 계수가 적용되었습니다.
울산 동구 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 기본적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 대상 단지는 소단지라는 점이 유동성 측면에서 약점일 수 있으나, 인근에 범골공원, GS25, 가온어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 매매수급동향 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
대상 아파트의 준공연도 정보가 미상이나, 일반적으로 재건축은 준공 후 30년이 경과해야 추진 가능합니다. 현재 정보만으로는 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과도 데이터 불충분으로 산출 불가하여 재건축/리모델링 잠재력은 현재로서는 낮다고 판단됩니다.
울산 동구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락하고 거래량도 정체되어 있습니다. 특히, 인근에 1만 7천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시세 하방 압력이 발생할 가능성이 높습니다. '화정2지구 도시개발사업' 및 '방어화정지구 도시개발사업' 등 지역 개발 호재가 있으나, 이는 장기적인 관점에서 긍정적이며 단기적인 공급 리스크를 상쇄하기는 어려울 것으로 보입니다. 전반적으로 보합세 또는 약한 하락세로 전환될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.
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