매물 유형: 아파트
분석 번호: 4478
종합 리스크 점수: 43점
울산 동구 삼전아이필하모니 아파트는 20년 경과된 단지로, 인근 지역의 활발한 도시개발사업과 교통 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요하며, 재건축 가능성은 아직 낮습니다.
제시가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 999만 원에서 2억 2,627만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으며, 매수 시 추가적인 가격 협상 여지를 검토하는 것이 바람직합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 면적의 매물로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 999만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 2억 2,400만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 2,472만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,627만 원입니다. 시점 보정 계수는 1.000에서 1.007까지 적용되어 최근 거래일수록 보정 계수가 낮게 적용되었습니다.
삼전아이필하모니는 20년 된 단지로, 단지 자체의 경쟁력은 신축 아파트에 비해 낮을 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 활발한 도시개발사업과 교통 호재(트램, 현충원IC 등)는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 앙팡어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 역세권 프리미엄은 지하철역 부재로 인해 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 78.5%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 전세가 하락 및 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 20년차 단지로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가가 어렵습니다. 향후 재건축 논의가 시작될 경우 용적률, 건폐율, 대지권 지분 등을 면밀히 검토해야 합니다.
울산 동구는 매매가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 전세 및 월세 수급동향이 상승세를 보이며, 화정2지구, 방어화정지구 등 인근 도시개발사업이 활발히 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량(17,186세대)이 시장에 풀릴 예정이므로, 이는 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력으로 작용할 수 있어 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
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