매물 유형: 아파트
분석 번호: 4479
종합 리스크 점수: 68점
울산 동구 스위첸웰츠타워1차 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 지역 내 다양한 도시개발사업이 진행 중이며, 전세 및 월세 수급동향이 상승세를 보여 임대 수요가 견고합니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 8,335만 원에서 5억 1,960만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 고층 프리미엄 또는 시장의 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지 12층 매물로 2026년 6월 4억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 8,477만 원으로 보정되었습니다. 대상 매물(18층)과의 층구간 차이로 감점되었습니다. #2 사례는 동일 단지 6층 매물로 2026년 2월 4억 9,400만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 9,619만 원으로 보정되었습니다. 이 역시 층구간 차이로 감점되었습니다. #3 사례는 동일 단지 15층 매물로 2026년 1월 5억 1,600만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 1,960만 원으로 보정되었습니다. 층구간 차이로 감점되었습니다. #4 사례는 동일 단지 5층 매물로 2026년 4월 4억 8,300만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 8,335만 원으로 보정되었습니다. 층구간 차이가 커서 감점이 가장 컸습니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 대상 매물(18층)과의 층 차이로 인한 감점이 발생했습니다.
스위첸웰츠타워1차는 준공 4년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높고, 주변에 이마트24, 울산대학교병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 우수합니다. 전세 및 월세 시장의 강세는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있게 합니다. 다만, 매매수급동향 하락과 향후 대규모 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.
대상 건물은 준공 4년차로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 있어 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간 논의될 가능성은 희박합니다.
울산 동구 지역은 화정2지구, 방어화정지구 등 도시개발사업이 활발히 진행 중이며, 이는 장기적으로 지역 인프라 개선 및 주거 환경 향상에 기여할 것입니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 매매가 지수는 상승세이나, 매매수급동향이 하락하고 있어 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재와 신축 단지의 장점을 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 보이나, 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다.
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