매물 유형: 아파트
분석 번호: 4480
종합 리스크 점수: 60점
울산전하푸르지오1단지는 준공 15년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 강한 상승세를 보여 임대차 시장의 활발함을 알 수 있습니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 8,342만 원에서 4억 2,614만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 4억 678만 원과 비교했을 때 스펙트럼의 중간에서 약간 하단에 해당하는 수준으로, 가격 타당성은 적정하다고 판단됩니다. 특히 유사도 100점인 동일 단지 5층 매물의 보정 후 대입 총액 4억 2,293만 원과 비교하면 약 2,293만 원 낮은 수준입니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 84㎡대 아파트입니다. 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 1월 거래된 동일 층(5층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 2,293만 원입니다. 유사도 90점 사례(#2, #3)는 각각 12층, 13층 매물로, 층구간 감점이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 9,764만 원, 3억 8,342만 원입니다. 유사도 80점 사례(#4, #5)는 각각 17층, 18층 매물로, 층구간 감점이 더 크게 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 2,614만 원, 4억 678만 원입니다. 모든 비교사례는 시점 보정이 적용되었으며, 특히 최근 거래된 사례들이 포함되어 신뢰도가 높습니다.
울산전하푸르지오1단지는 1010세대의 대단지 아파트로, 안정적인 주거 환경과 높은 주차 편의성을 갖추고 있습니다. 전하동은 울산 동구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 실수요 기반이 탄탄하다고 볼 수 있습니다. 매매 및 전월세 가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 가치는 양호하나, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 베베앙팡어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 의존도가 높은 투자자에게는 다소 아쉬울 수 있습니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 건물 나이가 15년입니다. 재건축 연한(30년)까지 15년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
울산 동구 지역은 매매, 전세, 월세 시장 모두 긍정적인 지표를 보이고 있으며, 전하동은 지역 내 거래 활성도가 높은 핵심 지역입니다. '울산광역시 동구 전하동 도시관리계획(도로) 결정(변경)', '화정2지구 도시개발사업', '방어화정지구 도시개발구역 지정 변경' 등 다수의 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 지역 인프라 개선 및 주거 환경 향상이 기대됩니다. 다만, '휴먼빌 일산 클래스원', '고양 장항 아테라' 등 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에서 합리적인 수준으로 판단되나, 향후 공급 물량 추이를 지속적으로 관찰하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
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