매물 유형: 아파트
분석 번호: 4481
종합 리스크 점수: 60점
울산 동구 전하KCC스위첸은 준공 6년차의 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근 지역에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 잠재적인 가치 상승 요인이 있으나, 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 매매수급동향은 하락세로 매수자 우위 시장이 형성될 가능성이 있습니다.
제시 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,309만 원에서 4억 8,229만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 특히, 1층이라는 점을 감안하더라도 스펙트럼 최저가보다 낮은 수준입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래로, 시점은 2026년 1월에서 5월 사이로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례는 1층인 대상 매물과 달리 7층에서 14층 사이의 중고층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 5,309만 원에서 4억 8,229만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 준공 6년차의 신축 단지로, 전하동 지역 내에서 비교적 높은 선호도를 가질 것으로 예상됩니다. 인근에 바드래공원 물놀이장, GS25, 울산대학교병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다. 다만, 역세권 프리미엄은 해당되지 않으며, 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적인 투자 매력이 높습니다.
준공 6년차로 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
울산 동구의 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 전하동은 동구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역입니다. 다만, 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 제시 매매가는 시장 가치 스펙트럼 대비 저평가되어 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 지역 내 개발 호재(도로 개설, 도시개발사업 등)는 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 미분양 현황과 공급 물량을 지속적으로 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수