매물 유형: 아파트
분석 번호: 4483
종합 리스크 점수: 52점
울산 동구 전하동 정림명가의아침 아파트는 준공 14년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세를 보이며 지역 내 미분양 물량이 존재하여 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 인근 유사 사례 대비 높은 수준으로 판단되므로 신중한 접근이 요구됩니다.
제시가 2억 990만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 6,788만 원에서 1억 9,073만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가보다 약 1,917만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 상회하는 것으로, 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지에 위치하며, 전용면적, 용도지역, 거리, 시점 등에서 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.001에서 1.003으로 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 6,788만 원에서 1억 9,073만 원 사이로 형성되었습니다. 대상 매물의 제시가 2억 990만 원은 이 보정된 대입 총액 스펙트럼을 상회하는 수준입니다.
대상 단지는 준공 14년차로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 세대당 1.54대의 주차 공간은 편리성을 제공합니다. 전하초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 양호합니다. 그러나 소규모 단지라는 점과 매매수급동향 하락, 그리고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시가가 시장 스펙트럼을 상회하는 점도 투자 매력을 저하시키는 요인입니다.
건물 나이 14년으로 재건축 연한(30년)까지 16년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 현재로서는 구체적인 계획이 없습니다.
울산 동구의 매매가격지수 및 전월세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향 하락과 지역 내 미분양 물량, 그리고 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 특히 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라, 고양장항 제일풍경채 등 인근에 예정된 대규모 공급 물량은 대상 단지의 가격 경쟁력을 약화시키고 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 단기적인 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 장기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 변동성이 커질 수 있습니다.
보류