매물 유형: 아파트
분석 번호: 4484
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 울산 동구 전하동에 위치한 28년차 아파트로, 매매가격지수가 상승세에 있으나 매매수급동향은 하락세를 보입니다. 인근 지역에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,435만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 동일 단지 저층의 최근 실거래가 2억 1,000만 원과 비교해도 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
선별된 비교사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.95㎡)의 14층 매매 건입니다. 2026년 1월에 1억 9,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.007을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 9,435만 원입니다. 층구간 차이(1층 vs 14층)로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 사례로 유사도 점수는 90점으로 높습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 동일 조건으로 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 울산 동구 내 거래 활성도가 높은 전하동에 위치하며, 비교사례 대비 낮은 제시가로 가격적 메리트가 있습니다. 그러나 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 양호한 편이나, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 28년차로 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 향후 재건축 추진 가능성은 있으나, 현재는 재건축이 불가하며, 인근 지역의 공급 물량 증가 및 사업성 검토가 필수적입니다. 리모델링을 통한 가치 상승도 고려해볼 수 있습니다.
단기적으로는 매매가격지수 상승세와 비교사례 대비 낮은 제시가로 인해 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 매매수급동향 하락, 인구 감소, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 재건축 가능성 여부가 향후 시세에 큰 변수가 될 것입니다.
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