매물 유형: 아파트
분석 번호: 4488
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 울산 동구 남목현대 아파트로, 준공 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 다수의 도시개발사업 및 도로개설 등 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,716만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 위치합니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 #1은 울산 동구 동부동 남목현대 아파트 7층 75.02㎡ 매매 건으로, 2026년 4월 1억 3,700만원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 604만원/평입니다. 대상 매물과 동일 단지이며 시점 보정 계수 1.001이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 1억 3,716만원으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지라는 점에서 높은 유사도를 보입니다.
남목현대 아파트는 동부초등학교가 인접해 학군 접근성이 우수하며, 쟁골공원 등 녹지 공간이 가까워 주거 환경이 양호합니다. 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 저평가되어 있어 가격적인 메리트가 존재합니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높은 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 활발한 도시개발사업은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
단기적으로는 울산 동구의 매매수급동향 하락세와 다수의 신규 공급 예정 물량으로 인해 가격 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 그러나 장기적으로 볼 때, 재건축 연한 도달 및 인근 지역의 다양한 개발 호재(도로 개설, 도시개발사업 등)는 해당 단지의 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 특히 제시가가 비교사례 대비 낮은 수준이므로, 개발 진행 상황에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.
매수