매물 유형: 아파트
분석 번호: 4497
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 34년 경과된 노후 단지이지만, 재건축 연한에 도달하여 높은 용적률 갭을 통한 개발 잠재력이 매우 큽니다. 인근 지역에 다수의 도시개발사업이 진행 중이며, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 세대당 0.22대의 낮은 주차대수와 매매수급동향 하락은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 1억 5,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 729만 원에서 1억 5,830만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 최고가 거래와 유사한 수준으로, 재건축 기대감 등 미래 가치가 어느 정도 선반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 특히 #1 사례는 2026년 6월 13층 동일 평형이 1억 5,830만 원에 거래되어 대상 매물(10층, 1억 5,900만 원)과 매우 유사한 가격대를 형성하고 있습니다. 전반적으로 최근 3~5개월 내 거래가 활발히 이루어졌으며, 층수에 따른 가격 편차가 존재합니다. 시점 보정 계수는 최대 1.003으로 최근 거래일수록 보정 효과가 미미합니다.
현대패밀리서부 아파트는 3027세대의 대규모 단지로, 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 재건축을 통한 투자 가치가 매우 높습니다. 남목2동의 인구 증가 추세와 매매 및 전월세 가격지수 상승은 긍정적인 투자 신호입니다. 다만, 낮은 주차대수와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 학교 및 공원, 쇼핑 시설이 위치하여 생활 편의성은 양호합니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년 경과한 건물로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 81.82%로 법정 상한 300% 대비 218.18%p의 큰 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 이는 투자 매력을 높이는 핵심 요인입니다. 인근 지역의 활발한 도시개발사업도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
울산 동구 지역은 매매 및 전월세 가격지수가 상승하고 있으며, 특히 전월세 수급이 강하여 임대 시장이 활발합니다. 남목2동의 인구 증가와 다수의 도시개발사업은 지역의 성장 잠재력을 보여줍니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 그러나 세대당 낮은 주차대수와 향후 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 보고 접근한다면 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
매수