매물 유형: 아파트
분석 번호: 4506
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 무지개1 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 시장 지수는 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 인근에 다양한 개발사업 고시가 있어 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 향후 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 스펙트럼(최저 9,271만 원 ~ 최고 1억 380만 원)의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 면적 거래가 대비 높은 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1(신천동, 무지개1, 6층, 2026.4 거래)은 전용면적 기준 평당가 549만 원/평(166만 원/㎡)으로, 보정 후 대입 총액은 9,935만 원입니다. 대상 매물(2층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2(신천동, 무지개1, 11층, 2026.3 거래)는 전용면적 기준 평당가 573만 원/평(173만 원/㎡)으로, 보정 후 대입 총액은 1억 380만 원입니다. 대상 매물(2층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #3(신천동, 무지개1, 15층, 2026.3 거래)은 전용면적 기준 평당가 512만 원/평(155만 원/㎡)으로, 보정 후 대입 총액은 9,271만 원입니다. 대상 매물(2층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 비교사례는 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
무지개1 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 희망공원, CU 울산신천무지개점, 울산엘리야병원, 작은숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.91대로 주차 편의성이 다소 떨어지는 점과 매매수급동향이 하락세인 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 학군 및 교통은 특별한 프리미엄 요인이 없는 일반적인 수준입니다.
무지개1 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족하지만, 현재 용적률이 381.83%로 법정 상한(300%)을 초과하고 있어 재건축 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 용적률 완화 등 추가적인 인센티브나 용적률 상향 조정이 없다면 사업 추진 동력이 약할 수 있습니다. 재건축 추진위원회 구성 여부, 주민 동의율, 그리고 지자체의 정비사업 계획 등을 면밀히 확인해야 합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세입니다. 인근 지역에 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 대입 결과 산출된 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 재건축 잠재력이 있으나, 단기적인 시세 상승 동력은 제한적일 수 있습니다.
보류