매물 유형: 아파트
분석 번호: 4510
종합 리스크 점수: 73점
울산 북구 신천효성해링턴플레이스 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축에 속하며, 914세대의 대단지 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 22,738세대의 대규모 분양 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,395만 원에서 3억 2,611만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례 중 8건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 유사 층수의 거래입니다. 나머지 7건은 유사도 90점으로 동일 단지 내 층구간에서 감점 요인이 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례는 2026년 6월 20층 59.5699㎡가 2억 8,400만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 8,395만 원입니다. 유사도 100점인 #5 사례는 2026년 4월 18층 59.5699㎡가 3억 2,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 2,611만 원입니다. 층구간 감점이 있는 #9 사례는 2026년 6월 15층 59.5699㎡가 3억 200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 194만 원입니다. 이처럼 비교사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적의 최근 거래를 기반으로 시점 및 층수 보정이 적용되었습니다.
신천효성해링턴플레이스는 914세대의 대단지 아파트로, 준공 8년차의 신축급 단지라는 점에서 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 신천1공원, 세븐일레븐, 신천효성어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 우수합니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 울산미포국가산업단지(효문공단) 공장용지 조성사업 등 개발 호재가 있으나, 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 현재 시점에서는 논의되기 이른 단계입니다.
울산 북구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고 미분양 물량이 감소하는 등 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 학산 한신더휴 엘리트파크, 포항자이 애서턴, 운암자이포레나 퍼스티체 등 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화 및 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 투자 시에는 이러한 공급 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
보류