매물 유형: 아파트
분석 번호: 4519
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 긍정적입니다. 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 현재 매매수급동향은 하락세인 반면 전월세수급동향은 상승세로 실수요는 꾸준합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 9,246만 원에서 9,799만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 3층 매물(9,800만 원)과 유사한 수준으로, 1층이라는 점을 고려하면 다소 높은 가격으로 보일 수 있으나, 호가 반영 가능성도 배제할 수 없습니다.
비교사례 #1은 대상지와 동일 단지, 동일 면적(80.37㎡)의 3층 매물로 2026년 5월 9,800만 원에 거래되었습니다. 보정 후 대입 총액은 9,799만 원으로 유사도가 매우 높습니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 면적(80.37㎡)의 9층 매물로 2026년 1월 9,100만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 9,246만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다.
백산그린타워는 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 이화중학교(374m) 등 학교가 위치해 학군 접근성이 양호하며, 햇빛어린이공원(764m) 등 공원 시설도 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 소단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로 실수요 기반의 안정적인 임대수익은 기대할 수 있습니다.
대상 건물은 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 산출 불가하나, 개발 잠재력은 '높음(4점)'으로 평가됩니다. 다만, 세대수가 미상으로 소단지일 경우 재건축 사업 추진에 필요한 주민 동의율 확보 및 사업성 측면에서 어려움이 있을 수 있습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
울산 북구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있으며, 전월세 시장의 강세는 실수요 기반의 주거 안정성을 보여줍니다. 따라서 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 보고 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.
보류