매물 유형: 아파트
분석 번호: 4520
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 울산 북구 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 소단지 아파트로 유동성 리스크가 존재하며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4,299만 원에서 6,553만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히, 7건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 중앙값 5,994만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장에서 형성된 가치 범위 내에서 적정한 수준으로 판단됩니다.
#1 사례는 2026년 6월 거래된 동일 단지 6층 매물로, 대상지와 층수 차이가 적고 시점이 가장 최근이어서 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 4,299만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 동일 단지 10층 매물로, 유사도 100점이며 보정 후 대입 총액은 6,423만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 거래된 동일 단지 7층 매물로, 유사도 100점이며 보정 후 대입 총액은 6,553만 원입니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 울산 북구 지역의 매매가격지수 상승 추세에 힘입어 기본적인 시장 가치를 유지하고 있습니다. 특히 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 인근에 약수고등학교가 2028년 3월 개교 예정으로 학군 개선에 대한 기대감도 존재합니다. 다만, 소단지라는 점과 주차 편의성 부족은 단기적인 투자 매력을 저해하는 요소가 될 수 있습니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 건물 나이가 34년으로 재건축 연한 30년을 초과하였습니다. 이는 재건축 사업 추진의 법적 요건을 충족한다는 점에서 높은 개발 잠재력을 가집니다. 다만, 실제 재건축 추진에는 주민 동의율, 사업성, 용적률 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하므로, 현재 단계에서는 가능성이 높다고 판단할 수 있으나 구체적인 진행 상황은 지속적인 모니터링이 필요합니다.
울산 북구는 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 미래 성장 동력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 경쟁 심화는 주요 리스크 요인입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여부가 크게 달라질 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 소단지 특성상 유동성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
조건부 매수