매물 유형: 아파트
분석 번호: 4525
종합 리스크 점수: 48점
울산 북구 이화한라동아 아파트는 준공 28년차의 소규모 단지로, 재건축 연한에 근접하고 있으나 사업성 및 시장 상황을 고려할 때 단기적인 재건축 추진은 어려울 것으로 판단됩니다. 매매수급동향이 하락세인 점과 지역 내 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격적인 메리트는 존재합니다.
제시된 매매가 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5,887만 원에서 7,558만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 4건의 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입가치인 7,558만 원보다도 약 442만 원 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되어 있을 가능성이 있습니다. 특히, 동일 단지 내 최근 고층 거래가 7,350만 원임을 감안할 때, 본 매물의 제시가는 다소 공격적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 13층 6,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 6,824만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 7층 7,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 7,558만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 7층 5,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 5,887만 원으로 대입되었습니다. #4 사례는 2026년 6월 16층 7,350만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 시점 보정 후 7,350만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역(자연녹지지역)에 위치합니다.
이화한라동아 아파트는 준공 28년차의 소규모 단지로, 단지 경쟁력은 다소 낮은 편입니다. 주변에 중산어린이공원, GS25 등 편의시설은 갖춰져 있으나, 대중교통(지하철역) 접근성은 부족합니다. 학군 측면에서는 다사랑어린이집 등 교육 시설이 인접해 있으나, 전반적인 입지적 강점은 제한적입니다. 투자 가치는 비교사례 대비 제시가가 높은 점과 지역 내 공급 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
건물 나이 28년으로 재건축 연한(30년)에 2년 남았지만, 현재 용적률이 289.976%로 법정 상한 50% 대비 매우 높아 용적률 갭이 -239.976%p에 달합니다. 이는 재건축 시 사업성 확보가 매우 어렵다는 것을 의미하며, 사실상 재건축은 불가능에 가깝습니다. 리모델링 또한 소규모 단지 특성상 추진 동력을 얻기 어려울 것으로 예상됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향이 하락하고 있으며, 대규모 신규 공급 물량(22,738세대)이 예정되어 있어 향후 가격 상승 여력이 제한적일 것으로 전망됩니다. 특히 이화한라동아 단지는 노후화된 소규모 아파트로, 신축 아파트와의 경쟁에서 불리할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 인구 감소 추세와 미분양 현황(124세대)을 고려할 때, 급격한 시세 상승보다는 보합 또는 약보합세가 예상됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 만큼, 매수 시 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
보류