매물 유형: 아파트
분석 번호: 4527
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물인 쌍용아진그린타운1은 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 진입했습니다. 용적률 갭이 109%p로 높아 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이며, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 상황은 주의가 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부가 투자 가치를 좌우할 것입니다.
제시된 매매가 2억 4,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,970만 원에서 2억 3,167만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 유사 매물 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 대상지와 동일 단지, 동일 면적(134.89㎡)으로 유사도가 매우 높습니다. 첫 번째 사례는 2026년 3월 2억 1,800만 원에 거래된 2층 매물로, 시점 보정 후 2억 1,970만 원의 가치로 환산됩니다. 두 번째 사례는 2026년 1월 2억 2,800만 원에 거래된 14층 매물로, 시점 보정 후 2억 3,167만 원의 가치로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상지와 동일한 토지 용도지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 각각 1.008과 1.016이 적용되어 최근 시세 변동을 반영했습니다.
대상 단지는 준공 30년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 109%p로 높아 재건축 추진 시 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 매매수급동향이 하락세이고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 리스크는 존재합니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준으로 판단됩니다.
쌍용아진그린타운1은 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족했습니다. 현재 용적률이 191.27%로 법정 상한 300% 대비 108.73%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 보입니다. 다만, 재건축은 주민 동의, 사업성 검토, 인허가 절차 등 장기간이 소요되는 사업이므로 추진 여부와 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수 상승에도 불구하고 매매수급동향 하락 및 거래량 감소 추세를 보이고 있습니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도래 및 높은 용적률 갭으로 장기적인 개발 잠재력은 우수하나, 단기적으로는 시장의 공급 부담과 인구 감소 추세로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 재건축 추진 여부가 미래 가치 상승의 핵심 동력이 될 것입니다.
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