매물 유형: 아파트
분석 번호: 4529
종합 리스크 점수: 53점
울산 북구 천곡동 대동황토방 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한이 가까워지고 있으나, 아직 구체적인 개발 계획은 없습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로 임대 수요는 견조합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 2,294만 원 ~ 최고 1억 4,500만 원)의 최고가에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 14층 매매가와 동일한 수준으로, 시장에서 형성된 상위권 가격 범위에 위치한다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 14층 거래로 유사도 100점이며 보정 후 대입 총액은 1억 4,500만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 1층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점이며 보정 후 대입 총액은 1억 2,799만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 1층 거래로 역시 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점이며 보정 후 대입 총액은 1억 2,294만 원입니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.016이 적용되었습니다.
대상 아파트는 울산 북구 천곡동에 위치하며, 매매수급동향은 하락세이나 전세수급동향은 상승세로 임대 수요는 견조한 편입니다. 인근에 천곡샘골생태공원, GS25 등 편의시설이 있으나, 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 준공 26년차로 재건축 연한이 가까워지고 있으나, 아직 구체적인 개발 계획이 없어 단기적인 투자 가치보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
대동황토방 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축 추진을 위해서는 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 여러 난관이 존재합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 '불가'하며, 향후 4년 내에 관련 움직임을 주시해야 합니다.
울산 북구 아파트 시장은 매매가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 특히, 인근 지역에 2만 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 대상 아파트의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 최고가에 해당하므로, 향후 시장 변화에 따라 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하지만, 현재로서는 불확실성이 큽니다.
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