매물 유형: 아파트
분석 번호: 4536
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 16년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 인근 지역의 활발한 거래량과 꾸준한 공시지가 상승 추세를 보입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 중앙값에 가까워 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,071만 원에서 3억 8,914만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 7,288만 원에 근접하여 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(천곡벽산블루밍)에 위치하며, 전용면적 기준 평당가 998만 원/평에서 1,076만 원/평 사이의 분포를 보입니다. 특히 유사도 100점의 사례 #1, #2는 2026년 1월 6층 매매 건으로, 보정 후 대입 총액은 3억 7,288만 원입니다. 사례 #3과 #4는 2026년 5월 5층 매매 건으로, 대상 매물(15층)과의 층구간 차이로 인해 각각 10점씩 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,071만 원과 3억 8,914만 원입니다. 전반적으로 유사도가 높은 동일 단지 사례들이 선정되어 분석의 신뢰도가 높습니다.
천곡벽산블루밍은 574세대의 중대형 단지로, 세대당 1.43대의 충분한 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖춰 주거 만족도가 높습니다. 인근에 정류원 공원, CU 편의점, 블루밍아이어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근 지역의 활발한 거래량과 꾸준한 공시지가 상승은 긍정적이나, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 투자 시 장기적인 관점에서 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.
준공 2010년으로 건물 나이는 16년입니다. 재건축 연한인 30년까지 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 전체의 합의와 사업성 검토가 필요하여 단기간 내 추진은 어려울 것으로 보입니다.
울산 북구 아파트 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 특히 인근 지역에 22,738세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 공시지가 상승과 지역 내 개발 호재(울산미포국가산업단지 조성사업, 태화강 하천구역 변경 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부가 핵심 변수가 될 것입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내 적정 수준으로 판단되므로, 급격한 시세 변동보다는 안정적인 흐름을 예상할 수 있습니다.
보류