매물 유형: 아파트
분석 번호: 4538
종합 리스크 점수: 42점
울산 북구 달천동 그린카운티2 아파트는 준공 22년차 단지로, 현재 매매 시장은 보합세이나 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 매매수급동향은 하락세인 반면 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준하나 매매 시장의 활력은 다소 부족합니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼 2억 4,990만 원 대비 낮은 수준에 위치합니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
유일한 비교사례는 동일 단지 내 2026년 2월 거래된 9층 59.8237㎡ 매물로, 1억 7,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지, 유사한 층수를 가지고 있어 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 면적 및 용도지역, 도로, 역세권 보정은 해당없음으로 1.000이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 2억 4,990만 원으로 산출되었습니다.
그린카운티2는 중소형 단지로, 세대당 1대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 인근에 달천철장유적공원 등 공원 시설과 CU 편의점 등 생활 편의시설이 가까이 위치해 있어 실거주 환경은 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 교통은 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지나, 자가용 이용 시 편리할 것으로 예상됩니다. 투자 가치 측면에서는 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 세대수 등을 고려할 때 추진 동력이 부족할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과 미등록으로 산출 불가하나, 현재 용적률이 낮다면 장기적으로 개발 잠재력이 있을 수 있습니다. 개발 잠재력은 '보통'으로 평가됩니다.
울산 북구의 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 단기적인 매매 시장의 활력은 둔화될 수 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세로 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용하여 매매가 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적인 관점에서는 지역 내 개발 호재나 인구 유입 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 현재 제시된 가격은 추정 가치 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트는 존재하나 시장 상황과 공급 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.
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