매물 유형: 아파트
분석 번호: 4539
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 울산광역시 북구 산하중앙3로에 위치한 울산블루마시티서희스타힐스블루원아파트로, 준공 10년차의 비교적 신축 아파트입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보여 주의가 필요합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,799만 원에서 3억 5,272만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 최고가 수준을 상회하는 가격으로, 시장의 기대치보다 다소 높은 수준일 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.004가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이는 대상 매물과 비교사례 간의 조건이 매우 유사함을 의미합니다. 특히, 2026년 3월에 거래된 84.5605㎡, 17층 매물은 3억 5,000만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 유사한 수준을 보였습니다.
대상 단지는 890세대의 중규모 단지로, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 신명정자해변 등 공원 시설이 가까워 주거 환경은 쾌적하나, 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 학군으로는 탑키드어린이집 등이 인접해 있으나, 명확한 학군 프리미엄은 확인하기 어렵습니다. 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 역시 현재 시점에서는 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
울산광역시 북구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향이 하락세를 보이며 시장의 매수 심리가 위축될 가능성이 있습니다. 특히, 인근 지역에 2만 2천 세대가 넘는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 이러한 공급 리스크는 대상 매물의 미래 성장 전망에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 가격 상승보다는 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
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