매물 유형: 아파트
분석 번호: 4541
종합 리스크 점수: 57점
울산블루마시티2차푸르지오 아파트 매물은 현재 시장 지수가 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 잠재적 리스크가 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다. 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,693만 원에서 3억 2,490만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 볼 수 있으며, 유사 거래 사례 중에서도 높은 수준에 해당합니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 단지 내 거래이며, 전용면적 84.93㎡와 유사한 면적대의 거래입니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 5월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 5월에 거래된 동일 단지 6층 84.9491㎡ 매물은 3억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,993만 원으로 산출되었습니다. 2026년 1월에 거래된 동일 단지 12층 84.9955㎡ 매물은 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,490만 원으로 산출되었습니다.
울산블루마시티2차푸르지오는 1,270세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 주변에 산하누림공원, 아이스간식마켓, 바다별어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 그러나 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어지며, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 11년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
울산 북구 아파트 시장은 전반적인 지수 상승에도 불구하고 매매수급동향이 하락하고 있으며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 단기적인 시세 상승보다는 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 신규 공급 물량의 소화 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있습니다. 공시지가가 꾸준히 상승하고 있는 점은 긍정적이나, 인구 정체 및 감소 추세는 장기적인 수요 기반에 대한 우려를 낳습니다.
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