매물 유형: 아파트
분석 번호: 4557
종합 리스크 점수: 74점
대상 매물은 울산 울주군 언양읍에 위치한 양우내안애더퍼스트 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하나, 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 저층 거래가 활발한 점은 긍정적입니다.
대상 매물의 제시가 2억 3,800만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,101만원에서 2억 5,532만원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 2억 4,267만원과 비교했을 때 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 시장 가격과 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 내 최근 저층 거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 양우내안애더퍼스트 아파트의 동일 평형(72.8188㎡ 또는 72.0911㎡) 거래입니다. 유사도 점수는 100점부터 90점까지 분포하며, 층구간 차이로 인한 감점이 주로 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #2 사례(2026년 3월, 3층, 72.8188㎡)는 2억 1,900만원에 거래되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 2억 2,101만원입니다. 유사도 90점의 #6 사례(2026년 6월, 7층, 72.0911㎡)는 2억 4,800만원에 거래되었고, 보정 후 총액은 2억 5,074만원입니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 제시가 2억 3,800만원이 시장 가격 범위 내에 있음을 보여줍니다.
대상 아파트는 울산 울주군 언양읍에 위치하며, KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도망 확충 등 지역 개발 호재에 따른 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 시장의 긍정적인 흐름을 반영하며, 실수요가 뒷받침되고 있음을 보여줍니다. 다만, 소단지라는 점과 향후 대규모 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 학군 정보는 송대어린이집이 인접해 있으나, 초중고 학군에 대한 추가 확인이 필요합니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 대중교통 의존도가 높을 수 있으나, KTX울산역과의 연계성 및 도로 개설 사업으로 개선될 여지가 있습니다.
단지의 준공연도가 미상이므로 재건축 연한 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 아파트 재건축은 준공 후 30년 이상 경과해야 추진 가능하므로, 정확한 준공연도 확인 후 재건축 가능성을 검토해야 합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
울산 울주군 지역은 KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 굵직한 개발 호재들이 예정되어 있어 중장기적인 성장 잠재력이 높습니다. 특히, '뉴온시티' 조성 가속화 및 부울경 광역철도 개통 등은 지역의 위상을 높이고 인구 유입을 촉진할 것으로 기대됩니다. 다만, 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 인근에 3,344세대에 달하는 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 미분양 물량 감소 추세는 긍정적이나, 향후 공급 물량 소화 여부가 중요합니다. 전반적으로는 개발 호재에 힘입어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
매수