매물 유형: 아파트
분석 번호: 4558
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 신울산경남아너스빌은 준공 16년차 아파트로, 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 가격 경쟁 심화 및 공급 과잉 리스크가 존재합니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 지역 호재는 긍정적이나, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정성 판단에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,199만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 3,801만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 10.8% 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 고평가되어 있을 가능성이 있습니다. 동일 단지 내 최근 5층 거래가 없으나, 4층 거래가 3억 5,200만 원, 9층 거래가 2억 8,200만 원, 21층 거래가 3억 5,000만 원임을 고려할 때, 제시가는 단지 내 최고가 수준을 상회합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. 해당 사례는 대상 매물과 동일한 신울산경남아너스빌 단지 내 4층, 118.3019㎡ 면적의 매물로, 2026년 5월 3억 5,200만 원에 거래되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정한 결과, 최종 환산 총액은 3억 5,199만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 3억 9,000만 원보다 낮은 수준입니다. 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정은 유사 조건으로 인해 모두 1.000의 계수가 적용되었으며, 시점 보정 또한 1.000으로 변동이 없었습니다.
대상 단지는 643세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 북문공원, 언양초등학교병설유치원 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높게 평가되어 있어 투자 매력도가 제한적일 수 있습니다.
신울산경남아너스빌은 2010년 준공되어 현재 16년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
울산 울주군 언양읍은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 특히 인근 지역에 3,344세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 커질 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 계획 등 긍정적인 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 대규모 공급 리스크를 상쇄하고 가격 상승을 견인할지는 미지수입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 고평가된 측면이 있어, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재의 실현 여부를 지켜보며 신중하게 접근해야 합니다.
보류