매물 유형: 아파트
분석 번호: 4560
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 25년 된 아파트로, 현재 재건축 연한까지 5년이 남았습니다. 울산 울주군 범서읍 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 매우 우세하여 실수요가 견고합니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 1억 1,350만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 9,919만 원에서 1억 3,299만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 989만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위 30% 이내에 해당하는 가격으로, 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(경동태원하이빌) 내 유사 면적(59.961㎡)의 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.008이 적용되었으며, 이는 최근 6개월간의 매매가격지수 상승 추이를 반영한 것입니다. 특히, 14층인 대상 매물과 동일 층수(14층)의 비교사례(#9)가 2026년 2월 1억 200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 324만 원으로 산출되었습니다. 저층 거래인 #15 사례(3층, 1억 400만 원)는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 전반적으로 비교사례들은 1억 원 초반대의 가격대를 형성하고 있습니다.
경동태원하이빌은 998세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 울산 울주군 범서읍은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있어 투자 매력이 존재합니다. 특히 전세수급동향이 매우 우세하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
대상 단지는 준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축이 즉시 가능한 상황은 아니지만, 인근 지역의 활발한 개발 사업과 지역 가치 상승 추세를 고려할 때, 5년 후 재건축 추진 동력이 확보될 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하여, 향후 재건축 사업성 판단을 위해서는 용적률 및 대지권 지분 확인이 필수적입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전세 시장의 강세가 두드러집니다. KTX울산역 주변 개발 및 도로망 확충 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 우미린 더 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 일시적인 가격 조정이나 경쟁 심화로 이어질 수 있으므로, 단기적인 관점에서는 주의가 필요합니다. 장기적으로는 지역 개발과 함께 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류