매물 유형: 아파트
분석 번호: 4563
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물인 벽산아파트는 준공 27년차로 재건축 연한이 3년 남았으며, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량과 개발 호재가 존재합니다. 매매가격지수가 상승 추세에 있으나 매매수급동향은 하락세로 전환되어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격적 타당성은 있으나, 단지 규모와 주차 여건은 다소 아쉬운 점으로 작용합니다.
제시된 매매가 1억 4,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,863만 원에서 1억 8,260만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 특히 동일 단지 저층 거래 시세와 비교할 때도 합리적인 수준으로 보입니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점은 2026년 1월에서 5월 사이로 대상 매물과 유사합니다. #1 사례는 2026년 5월 59.925㎡가 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 84.99㎡가 2억 5,900만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 8,260만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 84.99㎡가 2억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,625만 원입니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 비교사례들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.
대상 매물은 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 준공 27년차로 재건축 연한이 3년 남았다는 점은 장기적인 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있으나, 소규모 단지라는 점은 재건축 사업성 측면에서 불확실성을 내포합니다. 인근 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로망 확충 등 지역 개발 호재는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 편의성은 무난한 수준입니다.
벽산아파트는 준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남았습니다. 현재로서는 재건축이 불가하며, 향후 연한 도래 시 재건축 또는 리모델링을 검토할 수 있습니다. 다만, 350세대의 소규모 단지라는 점과 낮은 용적률 갭(미등록)은 재건축 사업성 확보에 어려움을 줄 수 있습니다. 재건축 추진 시 주민 동의율 확보 및 사업성 분석이 필수적입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 하락세로 전환되어 단기적인 조정 가능성도 있습니다. 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 그러나 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로망 확충 등 지역 개발 호재는 장기적으로 해당 지역의 가치를 상승시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 대상 매물은 현재 가격적 메리트가 있으나, 단지 규모 및 주차 여건 등 단점도 명확하므로 신중한 접근이 필요합니다.
조건부 매수