매물 유형: 아파트
분석 번호: 4564
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 준공 29년차 아파트로, 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 지역에 다수의 신규 공급 및 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 많습니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축보다는 리모델링이 더 현실적인 대안이 될 수 있으며, 매매수급동향이 하락세를 보여 단기적인 시장 상황은 유의할 필요가 있습니다.
제시 매매가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,699만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단할 수 있으며, 매도자가 재건축 연한 도래에 대한 기대감을 가격에 반영했을 가능성이 있습니다.
#1 비교사례는 동일 단지인 디아채 14층, 전용면적 84.99㎡로 2026년 6월 2억 3,700만 원에 거래되었습니다. 유사도 점수는 90점으로 매우 높으나, 대상 매물 17층과 비교 시 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 없으며, 면적 및 용도지역 보정 계수도 1.000으로 유사합니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 2억 3,699만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 투자 가치가 있습니다. 세대당 1.39대의 주차 공간은 양호하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. KTX울산역 복합특구 개발, 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재가 많아 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.
건물 나이 29년으로 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 법정 상한 300%를 초과하는 328.23%로, 재건축 시 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 따라서 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현실적입니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며, 인구수는 소폭 감소했으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 다양한 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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