매물 유형: 아파트
분석 번호: 4565
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치한 청구(천상그린타운)1차 아파트로, 매매수급동향은 하락세이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세입니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 3,344세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,999만 원에서 1억 9,737만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 9,155만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례를 기반으로 할 때 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수는 90점에서 100점 사이로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래로 1억 8,499만 원, #2 사례는 2026년 3월 거래로 1억 9,155만 원, #3 사례는 2026년 1월 거래로 1억 7,346만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점이 있는 #4, #5, #6, #7 사례는 각각 2층, 19층 거래로 대상 매물(6층)과 층 차이가 있어 유사도 점수가 90점으로 조정되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 3,999만 원에서 1억 9,737만 원 사이입니다.
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍에 위치하며, 비교사례 대비 적정 수준의 가격으로 판단됩니다. 매매수급동향은 하락세이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세로, 실수요 기반의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 인근에 다수의 개발 사업 및 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승 잠재력이 있으나, 단기적으로는 공급 과잉으로 인한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다. 학군 및 교통은 특별한 프리미엄 요인이 확인되지 않아, 단지 자체의 경쟁력과 주변 개발 호재에 대한 면밀한 분석이 중요합니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 확인하려면 정확한 준공연도와 용적률, 대지지분 등을 추가로 확인해야 합니다. 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으나, 매매수급동향의 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 불확실성을 내포합니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치, 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요인이나, 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 3,344세대의 신규 공급은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 단기적인 시세 급등보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 진행 상황과 공급 물량 소진 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.
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