매물 유형: 아파트
분석 번호: 4567
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 개발 잠재력이 존재합니다. 현재 울산광역시 울주군 범서읍 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 주차대수 부족 및 건물 노후도는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,519만 원에서 1억 1,659만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 실거래가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 특히 2026년 1월 동일 단지 13층 거래가 1억 1,500만 원이었던 점을 고려하면, 대상 매물의 14층 1억 원은 상대적으로 합리적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 한라그린피스 아파트의 59.58㎡ 또는 58.885㎡ 면적의 매매 실거래가입니다. 유사도 점수는 100점(1건) 및 90점(3건)으로 매우 높으며, 시점은 2026년 1월부터 2026년 4월까지의 최근 거래입니다. #1 사례는 2026년 1월 13층 1억 1,500만 원에 거래된 건으로, 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 1억 1,659만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 16층 1억 800만 원에 거래된 건으로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 1억 836만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 1층 1억 원에 거래된 건으로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 1억 76만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 18층 9,300만 원에 거래된 건으로, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 9,519만 원입니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 현재 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적이나, 매매수급동향 하락 및 인근 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 주차대수 부족은 단지의 경쟁력을 저해하는 요소입니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준으로 판단됩니다.
대상 아파트는 준공 28년으로 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 내포합니다. 그러나 재건축은 높은 사업성과 주민 동의율, 그리고 정부 정책 등 다양한 변수에 의해 좌우되므로, 현재 시점에서 재건축 가능성을 단정하기는 어렵습니다. 향후 2년 내 재건축 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환되었습니다. 특히 인근에 3,344세대에 달하는 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 광역철도 개통 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향이 더 클 것으로 예상됩니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트는 있으나, 주차 문제 및 건물 노후도는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류