매물 유형: 아파트
분석 번호: 4568
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 청구제네스 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 전반의 활기는 유지되고 있습니다. 다만, 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,158만 원의 가치 스펙트럼 대비 다소 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점과 소단지라는 특성을 고려하여 종합적인 판단이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점의 동일 단지 매물입니다. 전용면적 기준 평당가는 926만 원이며, 2026년 5월에 거래된 청구제네스 7층 84.94㎡ 매물이 2억 3,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 2억 3,158만 원입니다. 감점 사유는 층구간 차이(-10점: 1층 vs 7층)입니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 보정은 없었습니다.
대상 매물은 울산 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, 범서읍은 울주군 내 거래 활성도가 높은 지역 중 하나입니다. 인근에 이마트에브리데이, 한울공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 1층이라는 특성과 소단지라는 점은 향후 매도 시 유동성에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트의 준공연도 정보가 미상이나, 일반적으로 재건축은 준공 30년 이상 단지에서 추진됩니다. 현재 정보만으로는 재건축 가능성을 판단하기 어려우며, 재건축 연한 도달 여부 및 용적률 등 추가 정보 확인이 필요합니다. 현재 용적률 갭 분석 결과는 산출 불가로 나타납니다.
울산 울주군 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 뉴온시티 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한하거나 하락 압력을 가할 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 주의할 필요가 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급에 따른 변동성이 예상됩니다.
보류