매물 유형: 아파트
분석 번호: 4570
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 문수산동문굿모닝힐 아파트로, 준공 16년차의 중견 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 인근 지역에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 4,779만 원에서 7억 1,681만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보이나, 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 90점으로 높습니다. 층구간 감점(-10점)이 공통적으로 적용되었는데, 대상 매물(18층) 대비 비교사례들의 층이 낮기 때문입니다. #1 사례는 2026년 3월 12층 거래로 보정 후 대입 총액 7억 1,681만 원, #2 사례는 2026년 2월 7층 거래로 6억 4,779만 원, #3 사례는 2026년 1월 10층 거래로 6억 8,977만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수(1.008~1.014)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 단지는 중규모 세대수와 양호한 주차 공간을 갖추고 있으며, 인근에 장검공원, 신복초등학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 광역철도 개통 등 지역 개발 호재가 장기적인 투자 가치를 높일 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 전세가율이 높아 갭투자 시 수익률은 높을 수 있으나, 역전세 리스크에 대한 대비가 필요합니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 부족으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
울산 울주군 지역은 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이고 있으며, KTX울산역 복합특구 개발, 광역철도 개통 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 성장 잠재력이 있습니다. 그러나 인근에 우미린 더 시그니처 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 따라서 향후 시장의 공급 및 수급 동향을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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