매물 유형: 아파트
분석 번호: 4575
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 인근 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도는 양호하나, 매매수급동향은 하락세로 전환되어 매수자 우위 시장으로 변동될 가능성이 있습니다. 특히, 인근에 3,344세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화가 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 5억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,395만 원에서 5억 8,494만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 5억 7,669만 원 대비 약 1,669만 원 낮은 수준으로, 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 12건의 비교사례 중 제시가는 중하위권 범위에 해당하여 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정, 층 보정 등이 적용되어 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지 내에서 1~5개월 전에 거래된 건들로, 5억 3,395만 원에서 5억 7,898만 원 사이의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 층(6층)과 인접한 층(2층, 8층, 9층, 11층, 12층, 19층, 20층, 21층)에서 거래되어 가격 판단에 유효합니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 5억 3,395만 원에서 5억 8,494만 원 사이로 산출되었습니다.
문수산푸르지오는 준공 12년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 장검중학교 등 학교가 위치해 학군 경쟁력이 있으며, 미르공원 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 떨어지므로 대중교통 이용 시 버스 노선 확인이 필수입니다. 인근 KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 현재 12년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 하락세로 전환되어 단기적인 조정 가능성이 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발, 도로 개설 등 지역 내 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
매수