매물 유형: 아파트
분석 번호: 4576
종합 리스크 점수: 38점
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치한 아담프라임빌 아파트로, 준공 22년차 단지입니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 매매가 대비 보정된 비교사례의 가치 스펙트럼을 고려할 때, 제시가는 적정 범위 내에 있으나, 매매수급동향 하락세와 인구 정체는 잠재적 리스크 요인입니다. 개발 호재는 존재하나, 직접적인 영향을 미 미칠지는 추가 분석이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 3,000만 원은 단일 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼 5억 625만 원과 비교할 때, 스펙트럼 상단에 위치하는 것으로 판단됩니다. 이는 시장 상황 및 단지의 특성을 고려할 때 다소 높은 수준일 수 있습니다.
단일 비교사례는 동일 단지 아담프라임빌 4층 84.8484㎡의 2026년 5월 거래로, 3억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지이며 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 해당없음으로 1.000이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 5억 625만 원으로 산출되었습니다. 이 비교사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 유사도 점수 감점은 없습니다.
대상 단지는 장검중학교와 인접하여 학군 접근성이 양호하며, 미르공원 등 녹지 공간이 가까워 주거 환경은 쾌적한 편입니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 인근에 예정된 다수의 신규 아파트 공급은 향후 투자 가치 상승에 경쟁 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향 하락세와 인구 정체는 투자 시 주의가 필요한 부분입니다.
아담프라임빌은 준공 22년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링의 경우, 세대수(150세대)와 용적률(0%로 표기되어 정확한 판단 불가) 등을 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다. 건축물대장상 용적률이 0%로 표기되어 있어 실제 용적률 확인이 필요합니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 하락하고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 'KTX울산역 복합특구 투자 유치' 및 '삼동~KTX 울산역 도로 착공' 등 교통 및 개발 호재가 존재하여 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 '우미린 더 시그니처', '태화강 에피트' 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 공급 과잉에 따른 시세 하락 압력이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류