매물 유형: 아파트
분석 번호: 4579
종합 리스크 점수: 43점
대상 아파트는 28년 된 단지로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 가능성에 대한 기대감이 존재합니다. 다만, 인근 지역에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세인 점도 주의가 필요합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,808만 원에서 2억 7,799만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래 사례와 유사한 수준으로, 고층 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 전용면적이 유사합니다. #1 사례는 2026년 5월에 18층이 2억 7,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 7,799만 원으로 대상 매물의 제시가와 가장 유사합니다. #2 사례는 2026년 1월에 6층이 2억 1,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 1,808만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월에 4층이 2억 2,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 2,085만 원입니다. 층수에 따른 가격 편차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라는 양호합니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 매매수급동향 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 28년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남았습니다. 재건축 가능성이 열려있으나, 용적률 미등록으로 현재 시점에서의 구체적인 사업성 판단은 어렵습니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 분석과 주민 동의율 확보가 중요할 것입니다. 현재는 리모델링을 고려할 시점입니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하는 긍정적인 추세를 보이고 있습니다. 그러나 매매수급동향이 하락세이고, 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. KTX울산역 복합특구 개발 등 지역 호재는 긍정적이나, 신규 공급 물량의 시장 흡수 여부가 중요하며, 단기적으로는 보합세 또는 소폭 하락 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류