매물 유형: 아파트
분석 번호: 4580
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍 구영리에 위치하며, 인근 지역의 활발한 거래량과 다양한 개발 호재로 인해 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 2,458만 원에서 3억 2,825만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 면적 매물보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 충분히 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에 위치하며, 전용면적도 유사하여 높은 유사도(100점)를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월에 4층이 3억 2,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 2,825만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 1월에 1층이 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 2,458만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 대상 매물의 제시가 3억 6,000만 원보다 낮은 수준입니다.
대상 아파트는 구영지구푸르지오1단지로, 인근에 구영공원 주차장, 노브랜드 울산범서점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 광역철도 개통 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 변동성에는 주의가 필요합니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 10년이 남아있으므로, 현재 시점에서 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 향후 10년 뒤 시장 상황과 규제 변화에 따라 재건축 가능성을 재평가할 필요가 있습니다.
울산 울주군 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. KTX울산역 복합특구 개발 및 도로 개설 등 교통 인프라 확충은 긍정적인 요인이나, 단기적으로는 공급 물량 소화 여부가 가격 안정성에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 개발 호재와 인구 유입 추이에 따라 완만한 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 급등은 어려울 것으로 보입니다.
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