매물 유형: 아파트
분석 번호: 4582
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 울산 울주군 범서읍에 위치한 19년차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 3,344세대에 달하는 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 5,963만 원에서 4억 7,707만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보이나, 스펙트럼의 상단 범위를 초과하는 가격이므로 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 특히 #1 사례는 대상 매물과 동일한 단지, 전용면적, 층수(17층)로 유사도 100점을 기록하며 4억 6,174만 원으로 보정되었습니다. 다른 사례들은 층구간에서 감점이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 제시가 5억 원은 보정 후 대입가치 스펙트럼(4억 5,963만 원 ~ 4억 7,707만 원)의 상단에 위치하거나 다소 높은 수준으로 평가됩니다.
대상 아파트는 울산 울주군 범서읍 구영리 내 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 해야해야어린이집 등 교육시설과 논골 공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 투자 가치 상승폭이 제한될 가능성이 있습니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성은 있으나, 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석이 불가하며, 재건축 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
울산 울주군 지역은 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 수요 우위를 나타내고 있습니다. KTX울산역 복합특구 투자 유치 및 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 지역 개발 호재가 있어 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 그러나 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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