매물 유형: 아파트
분석 번호: 4583
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 울산 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세이며, 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 긍정적인 시장 환경을 보입니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 향후 신규 공급 물량이 많다는 점은 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,057만 원에서 1억 7,498만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 12층 매물의 실거래가(1억 7,500만 원)와 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정가로 판단됩니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 12층 거래로 1억 7,500만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 시점, 면적, 층이 유사하여 보정 후 대입가치는 1억 7,498만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 7층 거래로 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입가치는 1억 5,057만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 9층 거래로 1억 6,470만 원에 거래되었고, 보정 후 대입가치는 1억 6,705만 원입니다. #4 사례는 2026년 5월 1층 거래로 1억 5,350만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입가치는 1억 5,348만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점보정 계수 1.005가 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 울주명지초등학교가 175m 거리에 위치하여 학군 접근성이 우수하며, 범서읍 구영리가 울주군 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 입지 경쟁력이 양호합니다. KTX울산역 복합특구 개발, 부울경 광역철도 개통 등 지역 개발 호재는 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
현대2차 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 노후도와 주변 개발 호재를 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진에는 주민 동의율, 사업성, 규제 등 다양한 변수가 있으므로 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
울산 울주군 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세를 보이고 있으며, 미분양 감소와 전월세 시장의 강세가 긍정적인 신호입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 다양한 지역 개발 호재로 인해 미래 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 향후 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
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